宅建業における未完成物件の保全措置の計算と適用基準の解説

宅建業者が未完成物件を販売する際の保全措置について、具体的な金額計算や例外条件は混乱しやすいポイントです。特に代金総額に対する手付金や中間金の扱いは、条文やテキストの例と照らすと理解が難しいことがあります。この記事では、未完成物件の保全措置の考え方を事例とともに解説します。

保全措置が不要となる条件

未完成物件の場合、宅建業法では「代金の5パーセント以下かつ一千万円以下」の手付金は保全措置が不要とされています。これは、購入者に対するリスクが比較的小さいと判断されるためです。

例えば、物件代金5,000万円で手付金が100万円の場合、5パーセントは250万円です。かつ1,000万円以下であるため、法律上は保全措置は不要です。

問題で示されたケースでは、手付金100万円と中間金200万円の合計300万円が支払われています。この合計金額は5パーセント250万円を超えているため、保全措置が必要になります。

つまり、テキストに記載されている「1,000万円以下かつ5パーセント以下」という条件は、個別の支払い金額に適用されるのではなく、合計金額が基準を超えるかどうかで判断されます。

物件代金5,000万円の未完成物件に対して、手付金100万円、中間金200万円を受領した場合。

合計300万円 > 5%の250万円 → 保全措置が必要

この計算により、1,000万円以下という条件だけでは判断できず、代金の5%という割合の基準も同時に確認する必要があります。

未完成物件の保全措置は、手付金や中間金の合計額が「代金の5%かつ1,000万円以下」のどちらかを超える場合に必要となります。今回のケースでは合計300万円が5%の250万円を超えているため、保全措置が必要です。条文やテキストの例だけで判断せず、必ず代金に対する割合で計算することが重要です。