宅建試験の報酬額に関する問題では、通常の仲介手数料の計算方法を覚えた後に「低廉な空き家等の特例」が登場するため、混乱する受験生が多くいます。特に「800万円以下なら33万円」というルールを見ると、200万円以下や400万円以下の通常計算は使わないのか疑問に感じることがあります。この記事では、宅建の報酬制限における基本計算と低廉な空き家等の特例の関係を整理して解説します。
宅建業者の報酬額はまず基本計算を使う
宅建業者が受け取れる仲介手数料には上限が定められており、売買や交換の媒介では取引価格に応じて計算方法が決まっています。
一般的な売買の報酬額計算では、物件価格を以下のように区分して計算します。
| 取引価格 | 計算方法 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4％ |
| 400万円超の部分 | 3％ |
例えば売買価格が1000万円の場合、200万円までの部分、200万円超400万円までの部分、400万円を超える部分に分けて計算します。これが宅建試験で基本として学ぶ報酬額の計算方法です。
低廉な空き家等の特例とは何か
低廉な空き家等の特例とは、一定の安い空き家の売買について、通常の計算方法では宅建業者が受け取れる報酬額が少なくなりすぎる場合に設けられた特別なルールです。
具体的には、売買価格が800万円以下の低廉な空き家等については、売主から受け取る報酬額について上限33万円（税込ではなく税抜計算の基準額）まで認められる特例があります。
これは地方などで増えている低価格の空き家取引では、物件価格が低くても調査費用や交通費などの業務負担が発生するため、宅建業者の報酬不足を防ぐ目的で設けられた制度です。
800万円以下なら通常計算を使わないのか
ここが多くの受験生が迷うポイントですが、800万円以下の物件ですべて33万円になるわけではありません。
低廉な空き家等の特例は、通常の報酬計算に代わる「特別な上限額」です。つまり、通常計算した報酬額が33万円を超えない場合は、通常の計算結果が適用されます。
例えば500万円の中古住宅の場合、通常計算をすると報酬額は以下のようになります。
200万円×5％＋200万円×4％＋100万円×3％＝15万円
この場合は33万円を超えないため、15万円が上限になります。
33万円の上限が適用される具体例
一方で、800万円以下の空き家を取り扱う場合、通常計算では宅建業者の報酬が33万円に届かないことがあります。
例えば800万円の空き家の場合、通常計算では以下のようになります。
200万円×5％＋200万円×4％＋400万円×3％＝28万円
通常なら28万円が上限ですが、低廉な空き家等の特例を利用すると、売主から受け取る報酬額は33万円まで可能になります。
つまり、この場合は通常計算の28万円ではなく、特例による33万円が上限となります。
買主側の報酬にも注意が必要
低廉な空き家等の特例で注意したいのは、誰から受け取る報酬なのかという点です。
この特例は主に売主側から受け取る報酬について認められたものです。買主から受け取る報酬については、通常の報酬額の制限が適用されます。
宅建試験では「売主」「買主」「代理」「媒介」などの立場を問われることが多いため、特例の対象者を正確に覚えることが重要です。
宅建試験で覚えるべきポイント
報酬額の問題では、まず通常の計算方法を確実に理解することが大切です。その上で、低廉な空き家等の特例は「800万円以下なら自動的に33万円」ではなく、「通常計算より高い報酬上限を認める特別ルール」と覚えると整理しやすくなります。
試験対策では、次のように整理すると間違えにくくなります。
- 基本は200万円・400万円の区分計算を使う
- 800万円以下の低廉な空き家等には特例がある
- 通常計算が33万円を超えない場合は通常計算
- 特例により33万円まで受け取れる場合がある
まとめ
宅建の報酬額計算で登場する800万円以下の低廉な空き家等の特例は、通常の計算方法をなくす制度ではありません。
基本となる200万円以下5％、200万円超400万円以下4％、400万円超3％という計算を行い、その結果と特例の上限額を比較して判断します。
「800万円以下なら必ず33万円」と覚えてしまうと試験で失点しやすいため、通常計算をした上で特例による上限が適用される場合がある、と理解しておくことが合格への近道です。
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